¿En dónde quieres vivir: en una privada organizada por más de 500 familias o en una con menos de 50? Es una importante decisión si eliges vivir en una comunidad cerrada.

Por un lado, la mega-privada contará con muchas amenidades. Probablemente más de las que cada familia necesita. Un pet park para quienes no tienen mascotas, un kids room para quienes no tienen hijos, un salón de fiestas para quien sólo hace reuniones en casa o un business center para quien sale a trabajar todos los días o está retirado. Es lógico, se piensa para una gran comunidad y se intenta satisfacer a la mayoría.

La mega-privada, que en realidad funciona como una mini-ciudad, ofrece muchas ventajas que generan plusvalía pero también significa ciertos retos.

Reto 1: compradores inversionistas vs. compradores residentes

Según datos de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), en desarrollos residenciales privados de gran escala, aproximadamente el 60-70% de los compradores son inversionistas, mientras que solo el 30-40% son compradores que planean habitar la propiedad inmediatamente. Esta tendencia es aún más pronunciada en desarrollos nuevos o en etapas tempranas de construcción.

Esta proporción desequilibrada entre inversionistas y residentes puede generar desafíos significativos en la consolidación de la comunidad y en el mantenimiento de las áreas comunes durante los primeros años del desarrollo.

Reto 2: Las cuotas de mantenimiento

En un mundo ideal, el desarrollo se vende en su totalidad en pocos años y todos pagan sus cuotas de mantenimiento. La realidad es que los compradores inversionistas, sobre todo si no viven en la ciudad, tienen una baja motivación para cubrir las cuotas y, aún menor, de asumir las obligaciones y responsabilidades de un comité vecinal. Los inversionistas se ven obligados —por ley— a cubrir cuotas sólo cuando quieren revender o construir en su terreno, lo cual puede tomar muchos años. Y mientras tanto, ¿qué cuotas pagan el mantenimiento? sólo las de las personas que lo habitan.

De acuerdo con la AMPI, en las mega-privadas residenciales mexicanas, la tasa de morosidad en el pago de cuotas de mantenimiento puede alcanzar hasta un 40% en desarrollos nuevos o en etapa de consolidación. Esta cifra tiende a ser significativamente más alta en propiedades donde hay una gran proporción de propietarios inversionistas versus residentes activos.

Los datos muestran que en desarrollos donde más del 50% de los propietarios son inversionistas, el índice de morosidad puede elevarse hasta un 60% durante los primeros 5 años del desarrollo, lo que genera una carga financiera desproporcionada para los residentes activos que sí cumplen con sus pagos.

Esto profundiza el argumento de mini-ciudades. Si pasa con el predial para un ayuntamiento, pasa con las cuotas en una privada.

Reto 3: Amenidades ¿para todos?

Es común que los desarrolladores de mega-privadas piensen mucho en la variedad de amenidades, porque eso vende. Sin embargo, también se debe pensar en la densidad residencial. Es decir, hacerse la pregunta: ¿las amenidades serán suficientes cuando el desarrollo esté en su máxima capacidad?

En Oportuna tenemos el privilegio y la responsabilidad de estar en reuniones de planeación y diseño de desarrollos para influir en que todas las comunidades que comercialicemos cuenten con una proporción adecuada de variedad de amenidades vs. densidad residencial.

Pensemos en un desarrollo de 500 lotes residenciales con un gimnasio con cinco caminadoras. ¿Será suficiente? Para inferirlo, hay que hacer un poco de matemática: el promedio de ocupantes por vivienda en México es de 3.4 personas y el 39.6% de la población mexicana de 18 años y más realiza algún tipo de actividad física-deportiva en su tiempo libre (INEGI, 2022).

Para este ejemplo, bajemos el promedio de personas por lote residencial a tres. Esto significa que en una privada de 500 lotes, con un promedio de 3 personas por hogar (1,500 residentes), aproximadamente 594 personas podrían hacer ejercicio regularmente. Si consideramos que no todos utilizarán el gimnasio al mismo tiempo, pero que habrá horas pico (temprano en la mañana y después del trabajo), cinco caminadoras serán insuficientes.

¿Cuántas caminadoras, entonces?

Siguiendo con el ejemplo anterior, si asumimos que el 20% de esos 594 residentes que hacen ejercicio utilizan el gimnasio durante las horas pico (aproximadamente 119 personas) y que cada persona utiliza la caminadora por 30 minutos, se necesitarían al menos 15-20 caminadoras para dar un servicio adecuado durante esas horas de mayor demanda. Sin considerar invitados.

Este es solo un ejemplo de cómo la planeación de amenidades debe considerar no solo la cantidad total de residentes, sino también los patrones de uso y las horas pico para garantizar una experiencia satisfactoria para todos los habitantes.

Pensando en todas las amenidades

Mi pregunta es ¿Quién consulta esta estadística y hace esta matemática por cada amenidad? ¿el comprador inversionista, el comprador residente, el desarrollador? Independientemente de quien lo haga, son los primeros residentes los que deberán cubrir esas cuotas para mantener y utilizar los equipos que indirectamente compraron.

Reto 4: Una comunidad más grande, un predial más costoso

Tu comunidad planeada vivirá dentro de otra más grande: una ciudad. Cualquiera que sea tu cuota residencial, tendrá por encima este impuesto y, si tu desarrollo está lejano a la ciudad, es probable que el predial sea más elevado.

Los prediales más altos en zonas periféricas se deben principalmente a dos factores:

• El costo de extender la infraestructura municipal (agua, drenaje, electricidad) a zonas más alejadas es mayor, lo cual se refleja en tasas más altas de predial para cubrir estos gastos.
• Las zonas alejadas suelen requerir mayor inversión en servicios públicos como recolección de basura, seguridad y mantenimiento vial, lo que también influye en el cálculo del impuesto predial.

Además, muchas zonas periféricas son consideradas de "plus-valía futura" por los municipios, lo que resulta en valuaciones catastrales más altas que impactan directamente en el monto del predial.

Reto 5: Tiempo de construcción

De acuerdo con datos de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), el tiempo promedio que toma a los propietarios comenzar y terminar la construcción de sus residencias varía según el tipo de desarrollo:

• Privadas pequeñas (menos de 50 lotes): Los propietarios suelen iniciar construcción en los primeros 6-12 meses tras la compra, con tiempos de edificación de 12-18 meses
• Privadas medianas (50-200 lotes): Los propietarios típicamente inician construcción entre 1-2 años después de la compra, con obras que duran 18-24 meses
• Mega-privadas (más de 500 lotes): Los tiempos de inicio de construcción son más variables, desde 6 meses hasta 5 años después de la compra, con obras que duran 18-36 meses

Esta variabilidad en los tiempos de construcción depende de factores como la capacidad financiera del propietario, la disponibilidad de contratistas, y los procesos de aprobación del comité arquitectónico de la privada.

Es importante considerar que en cualquier tipo de desarrollo, especialmente en las mega-privadas, los residentes convivirán con obras vecinas durante varios años, ya que cada propietario construye en diferentes momentos según sus circunstancias particulares. Esta situación puede extenderse hasta por 15 años (o más) en mega-desarrollos.

La Alternativa: Privadas Boutique

Las privadas boutique, con menos de 50 familias, ofrecen una alternativa atractiva que resuelve varios de los retos mencionados anteriormente:

• Mayor sentido de comunidad: Con menos familias, es más fácil establecer relaciones cercanas y tomar decisiones colectivas de manera eficiente.
• Menor proporción de inversionistas: Típicamente atraen a más compradores que planean habitar inmediatamente, lo que resulta en una comunidad más estable y comprometida.
• Cuotas más predecibles: Con menos propietarios y mayor porcentaje de residentes activos, la morosidad tiende a ser significativamente menor.
• Amenidades mejor dimensionadas: Las instalaciones se planean específicamente para la cantidad real de usuarios, evitando el sobredimensionamiento y costos innecesarios.
• Construcción más rápida: Al tener menos lotes, el tiempo de consolidación del desarrollo es menor, reduciendo el periodo de convivencia con obras.

Sin embargo, es importante considerar que las privadas boutique también tienen sus propias características a considerar:

• Menor variedad de amenidades: Aunque bien dimensionadas, pueden ofrecer menos opciones que una mega-privada.
• Cuotas potencialmente más altas: Al distribuir los costos fijos entre menos propietarios, las cuotas individuales podrían ser mayores.
• Ubicaciones más integradas: Suelen ubicarse en zonas más consolidadas de la ciudad, lo que puede significar mejor acceso a servicios pero precios más elevados.